Achtergrond en casus

Het oversluiten van een hypotheek naar een lening bij familie of de eigen BV komt regelmatig voor. Daarbij is het belangrijk te realiseren dat voor de renteaftrek als eigenwoningschuld strikte fiscale voorwaarden gelden. De lening moet niet alleen annuïtair worden afgelost, maar ook in maximaal 360 maanden (30 jaar) volledig zijn afgelost. Cruciaal is dat deze verplichting contractueel is vastgelegd vanaf het moment van aangaan van de lening.

Contractuele looptijd bepalend, niet feitelijke aflossing

In de praktijk wordt soms gedacht dat het voldoende is als de lening feitelijk binnen 30 jaar wordt afgelost, bijvoorbeeld doordat men versneld aflost. Dit is echter niet juist. De Belastingdienst en de rechter kijken uitsluitend naar de contractueel overeengekomen looptijd en aflossingsverplichting. Als in de leningsovereenkomst een looptijd van 30 jaar is opgenomen, maar niet wordt aangesloten bij de resterende looptijd van de oorspronkelijke hypotheek, kan de totale looptijd van de schulden samen langer zijn dan 360 maanden. In dat geval voldoet de lening niet aan de voorwaarden voor renteaftrek, ook niet als de lening feitelijk eerder wordt afgelost.

Belang bij oversluiten naar familie of eigen BV

Dit speelt met name bij het oversluiten van een bestaande hypotheek naar een lening bij familie of de eigen BV. De nieuwe lening moet qua looptijd aansluiten bij de resterende looptijd van de oorspronkelijke lening. Wordt een nieuwe lening voor opnieuw 30 jaar afgesloten, terwijl de oorspronkelijke lening al enkele jaren liep, dan wordt de maximale termijn van 360 maanden overschreden. De rente is dan niet aftrekbaar als eigenwoningrente.

Praktische tip

Let bij het oversluiten van een hypotheek naar familie of eigen BV dus goed op de contractuele afspraken over de looptijd en aflossing. Alleen als de leningsovereenkomst voldoet aan de fiscale eisen, blijft renteaftrek mogelijk.