Btw-herzieningsregeling wordt fors uitgebreid vanaf 2026

Als je als ondernemer een onroerende zaak koopt of laat bouwen, en je trekt de btw bij de aankoop/bouw af als voorbelasting, dan moet je het gebruik van die onroerende zaak gedurende 10 jaar volgen. Als in die 10 jaar het gebruik van de onroerende zaak wijzigt (bijvoorbeeld van btw-belaste prestaties naar btw-vrijgestelde prestaties, of als je in die 10 jaar de onroerende zaak verkoopt zonder btw, dan wordt de oorspronkelijk afgetrokken btw (in jaar 1) herzien.

Echter, de btw op kostbare diensten (zoals renovatie, verbouwing, groot onderhoud) ná ingebruikname van de onroerende zaak werd niet meegenomen in de herziening. Dat gaat veranderen.

Vanaf 1 januari 2026 geldt er een herzieningsregeling voor de btw op kostbare diensten aan onroerende zaken. Diensten met een vergoeding van € 30.000 of meer (exclusief btw) moeten 5 jaar worden gevolgd.

De uitgebreide herzieningsregeling geldt voor iedere btw-ondernemer met een onroerende zaak. Het blijft dus niet beperkt tot vastgoedexploitanten, projectontwikkelaars, e.d. (hoewel bij deze groep de impact het grootst zal zijn).

De herzieningstermijn is 5 jaar, te rekenen vanaf het jaar waarin de dienst in gebruik wordt genomen (jaar 1 + 4 opeenvolgende jaren). Elk jaar moet je toetsen of het gebruik is gewijzigd. Denk bijvoorbeeld aan: 

– Omschakeling van btw-belaste naar btw-vrijgestelde verhuur;
– Wijziging van je eigen ondernemingsactiviteiten;
– Verkoop van de onroerende zaak.

De nieuwe regeling gaat gelden voor diensten die ná 1 januari 2026 zijn voltooid. Je kunt er dus al mee te maken krijgen bij opdrachten die je in de loop van de komende maanden (in 2025) uitzet. in gebruik worden genomen.

Daarom kun je je nu al slim voorbereiden:
✅ Laat werkzaamheden waarvoor je in 2025 opdracht geeft nog vóór 1 januari 2026 afronden. Dan valt de dienst namelijk nog onder de oude regels (zonder herziening);
✅ Voor werkzaamheden die hoe dan ook ná 31 december 2025 worden afgerond: Bekijk of opdrachten kunnen worden gesplitst in opdrachten van elk minder dan € 30.000, mits dat overeenkomst met de realiteit.
➡️ Het splitsen in verschillende facturen is niet genoeg.

Als je je goed wil voorbereiden dan leidt de uitbreiding van de regeling tot meer administratieve handelingen, zoals:

– Het bijhouden of de drempel van € 30.000 wordt overschreden. Let op deelbetalingen, voorschotnota’s en overschrijding van de oorspronkelijke opdracht.
– Het bijhouden van de datum waarop de kostbare diensten zijn voltooid.
  Bedenk dat in plaats van één herzieningstermijn (van 10 jaar), een onroerende zaak straks meerdere herzieningstermijnen heeft die in verschillende jaren zijn ingegaan.
– Als je meerdere onroerende zaken bezit, moet de vastlegging per onroerende zaak gebeuren.
– Kostbare diensten worden vaak niet geactiveerd op de balans (bijvoorbeeld reparatie en onderhoud). Daardoor loop je het risico dat ze uit beeld verdwijnen.  
   Dit laatste leidt ertoe dat de vastlegging vaak extracomptabel (buiten de reguliere boekhouding om) moet worden bijhouden.
– Jaarlijks controleren of er een wijziging in gebruik is.

De verkoop van een onroerende zaak is als hoofdregel vrijgesteld van btw. In de huidige regeling kan herziening van btw-aftrek aan de orde komen als een onroerende zaak binnen 10 jaar wordt verkocht.

Vaak wordt dan gekozen voor een btw-belaste verkoop, om herziening van de btw-aftrek te voorkomen. Verkopen ná die 10 jaar-termijn zijn voor de btw “veilig”. De btw-aftrek kan dan immers niet meer worden herzien.

Straks (vanaf 2026) wordt dat anders. Want zelfs bij onroerende zaken van ouder dan 10 jaar kan btw-herziening aan de orde komen als er kostbare diensten zijn verricht (de afgelopen 5 jaar). Je zult dan als verkoper moeten afwegen of je de btw-herziening voor lief neemt*, of dat je in overleg met de koper, kiest voor een btw-belaste verkoop.

* = Zorg in ieder geval dat je inzichtelijk hebt hoeveel die potentiële btw-herziening bedraagt.

De btw-herzieningsregeling verandert flink per 1 januari 2026. Bij ondernemers die actief zijn in vastgoed zal de impact het grootst zijn. Maar iedere ondernemer met vastgoed krijgt er mee te maken.

Heb je vragen over de uitbreiding van de btw-herzieningsregeling of wil je weten wat dit concreet betekent voor jouw situatie? Neem gerust contact met ons kantoor op. We denken graag met je mee en helpen je op tijd de juiste stappen te zetten.