Belaste verhuur van een werkkamer in huis

Verhuur van onroerende zaken is in beginsel vrijgesteld van btw. Toch kunt u onder voorwaarden kiezen voor belaste verhuur. Dat kan fiscaal aantrekkelijk zijn, bijvoorbeeld omdat u de btw op bouw- of verbouwkosten wilt terugvragen.

Belaste verhuur is in grote lijnen mogelijk als:

• het gehuurde niet als woning wordt gebruikt

• de huurder btw-ondernemer is die het pand gebruikt voor met btw belaste prestaties

• de huurovereenkomst duidelijk en zakelijk is vastgelegd

Belangrijk daarbij is dat er géén sprake is van (mede)gebruik als woning. Iedere mate van gebruik als woning staat belaste verhuur in de weg. Een 90%-regel, waarbij bijvoorbeeld 10% privégebruik wel zou mogen, bestaat niet.

Helder afbakenen van de werkkamer

Wilt u een werkkamer in uw woning verhuren aan uw bv of onderneming, dan is het cruciaal dat deze ruimte:

• uitsluitend zakelijk wordt gebruikt

• zo veel mogelijk bouwkundig en feitelijk is afgescheiden van de woonruimtes

• geen gedeelde woonvoorzieningen omvat, zoals de gezinsgang, het gezinstoilet, wasruimte of andere gezinsvoorzieningen

In een zaak bij het hof betrof het een woning met vier verdiepingen en een werkkamer op de derde verdieping. De man was directeur van een vennootschap en samen met zijn partner werd een deel van de woning verhuurd aan die vennootschap. Op papier ging het om de werkkamer, hallen op drie verdiepingen, een toilet en een parkeerplaats. Het idee was om deze verhuur als economische activiteit aan te merken en te kiezen voor belaste verhuur, met teruggaaf van btw op de bouwkosten.

Het hof bevestigt dat verhuur aan de eigen bv wél degelijk een zelfstandige economische activiteit kan zijn. Dat de verhuur wellicht niet zou plaatsvinden als de man daar niet werkte, doet daar niets aan af. Dat is positief nieuws voor ondernemers: verhuur aan uw eigen bv kan in principe gewoon zakelijk zijn.

Wanneer gaat het mis en wat leert u daarvan?

In deze zaak liep het mis bij de voorwaarden voor belaste verhuur. Uit de huurovereenkomst bleek dat het gehuurde óók ruimtes omvatte die het gezin privé gebruikte, zoals de hallen en het toilet. Daarmee stond vast dat het gehuurde mede als woning werd gebruikt. Alleen al daardoor was een keuze voor belaste verhuur niet mogelijk.

Ook als alleen de werkkamer zou zijn verhuurd, was belaste verhuur volgens het hof niet haalbaar. Op dezelfde verdieping stonden namelijk de wasmachine en wasdroger voor privégebruik. Dat privé-element maakt dat de ruimte niet als zuiver zakelijk gehuurd kan worden aangemerkt.

Belangrijk leerpunt: de gedachte dat belaste verhuur mogelijk is zolang het gehuurde “voor minimaal 90% zakelijk” wordt gebruikt, vindt geen steun in het recht. Iedere mate van woongebruik blokkeert de optie-belaste verhuur.

Hoe pakt u het wél goed aan?

Wilt u belaste verhuur van een werkkamer in uw woning zoveel mogelijk veiligstellen, denk dan aan:

• een duidelijke, schriftelijke huurovereenkomst waarin alléén de zuiver zakelijke ruimten zijn opgenomen

• een werkkamer die niet tegelijkertijd dienstdoet als wasruimte, logeerkamer of speelkamer

• gescheiden looproutes en sanitair, voor zover praktisch haalbaar

• het vermijden van gedeelde gezinsvoorzieningen binnen het gehuurde

Bespreek dit idealiter vooraf met uw adviseur en/of architect, zodat de indeling van de woning en de contracten aansluiten op uw fiscale wens.

Parkeerplaats los verhuren?

Verhuur van parkeerruimte is normaal gesproken niet vrijgesteld van btw. Dat klinkt hoopgevend: misschien kan de parkeerplaats dan wél belast worden verhuurd.

Het hof geeft echter aan dat u daar niet zomaar van uit kunt gaan. Waar economisch gesproken één dienst wordt verricht, mag die dienst niet kunstmatig worden opgesplitst. In de besproken zaak hing het gebruik van de parkeerplaats nauw samen met het gebruik van de werkkamer in de woning. Het hof vond dat sprake was van één economische prestatie, waarbij het gebruik van de woonruimtes het kenmerkende element is.

Wilt u een parkeerplaats wél zelfstandig belast verhuren, dan moet deze in de praktijk ook echt los staan van de woning en los kunnen worden gebruikt en verhuurd (bijvoorbeeld een aparte, zelfstandige parkeerplek die ook aan derden verhuurd zou kunnen worden).

Conclusie

Belaste verhuur van (een deel van) de woning aan uw eigen bv kan fiscaal interessant zijn, maar vraagt om:

• een zuiver zakelijke ruimte zonder woonfunctie

• duidelijke contractuele en feitelijke scheiding tussen wonen en werken

• het vermijden van gedeelde gezinsvoorzieningen binnen het gehuurde

Met een zorgvuldige inrichting en goede vastlegging kan het wél goed gaan.